房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水，天师后m6米乐app官网下载裔、风水大师张金华表示：福地福人居，天人合一，人地相融，适配者即福。 一、房地产开发的概念 房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 二、地产开发项目的内容 （一）土地开发 土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。 （二）房屋开发 就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

　　第一部分是房地产开发公司的准备：房地产开发公司在报请行政机关批准前，应当办理土地出让手续，委托有资质的勘察设计机构研究编制建设项目报告，并附详细的规划设计参数和效果图，落实足够的发展资金。第二部分，行政审批。

　　房地产开发项目有以下流程：1、开发商提出开发设想；2、可行性研究；3、申请项目用地；4、项目设计；5、征地及拆迁安置；6、筹措房地产开发资金；7、建设工程招标；8、施工建设；9、市场营销与策划；10、物业管理。

　　房地产开发项目过程的法律风险有： (1)政策及法律、法规变化的风险； (2)政府规划方案变更的风险； (3)土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险； (4)招拍挂过程中的法律风险； (5)房屋拆迁及土地平整等相关问题的法律风险； (6)

　　获得土地使用权的方式主要有出让、划拨、转让三种方式。 1、出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议； 2、划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地； 3、转让方式包括出售、交换和赠与等。

　　房地产开发的流程如下： 1、建设用地预审； 2、发布征地通告； 3、开展征地调查； 4、确认征地调查结果； 5、组织征地听证； 6、征地组卷报批。 房地产开发的五证包括建设用地规划许可证、国有土地使用

　　第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金

　　教育费附加，其它地方都缴。主要有：契税、房产税房地产税收是行业税收，印花税、土地使用税营业税、城建税，不单河南缴

　　一、项目资本金是指在项目的总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不能以任何方

　　工程项目管理是工程项目管理企业按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察，设计，供货，施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行，对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。建筑工程监理应当依照法律，行政法规及有关的技术

　　根据我国城市房地产开发经营管理条例，房地产开发的基本流程如下： 1、设立房地产开发企业。设立房地产开发企业应当符合法律法规规定的资质条件，例如注册资本不得低于100万元人民币，且应具有一定数量具备特定资质的专业人员。 2、取得国有土地使用权

　　具备相应资质的房地产开发企业才拥有发地产开发的资质。房地产开发企业在成立时需要具备的资质包括：1、注册资本不得低于100万元人民币。2、应当拥有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员不少于4人，专职会计人员不少于2人，上述人员必须持证上岗。