商业地产（BusinessReal Estate）, 顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等按照用途划分是用于商业用途的物业，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施及各类消费场所。商业形态包括百货商场、大中型超级市场、小型便利店、专业产品卖场、品牌专卖店、仓储型超市以及包含以上多种业态的商业步行街或城市综合体。

　　商业地产，其发展过程不短也不长，有近百年的历史。建筑从单一功能购物发展到现在的大型多功能的综合性建筑，以颇具特色和风格的建筑设计、空间布局、环境营造、主题设置、运作理念等手法改变了传统的商业模式，在多功能的空间中，把购物场变成了娱乐场，把消费者变成了娱乐者，让原本一次单一乏味的购买行为变成一场休闲、游览、娱乐的“体验式消费”活动。[1]

　　我国商业地产开发总体上可以用“起步晚，发展快”来概括，在中国短短十余年的商业地产发展史中，商业地产的建造规模和体量已取得长足的进步并引起国际建筑业的广泛关注。我国的商业地产开发起步于2000年前后，之后进入一个快速发展时期，2005年进入第一轮的高峰期，至今仍保持着较高的发展势头。但不可否认的是，由于欠缺对商业地产项目的商业职能、交通职能、景观职能、社会文化职能等高层面的认识，限于传统地产开发观念束缚、前期策划和定位策略缺失、招商困局、资金及高级专业人才缺乏，尤其是专业商业地产建筑师严重不足，导致商业地产项目开发成功与否面临诸多挑战。在设计商业地产建筑时，建筑师和同业人士往往仅服从于业主的主观意愿，未考虑（或考虑不周）建筑规模是否适宜，业态是否合理，建筑风格是否匹配，定位是否准确等诸多问题，从而导致了各地已开发完成的商业地产存在着招商乏力、人气难以聚集、经营不善、空置率高等问题不断涌现。

　　目前我国部分商业地产开发商认为商业地产跟住宅一样, 抱着“卖完就走”的思路。还有的开发商采取“先开发后招商”的方式，没有明确的目标,不仅不好招商,而且也增大了后期经营困难及投资业主的投资风险。

　　商业定位是商业地产的核心,定位的准确与否关系到项目的成败,一个商业项目定位内容包括业态定位、功能定位、商业服务对象定位、

　　盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位等多方面。每个环节相互关联,一着不慎,可能会满盘皆输。目前我国商业地产定位仿效之风盛行,某个项目成功后,很多开发商纷纷复制该模式,根本不考虑因地制宜和与自身合理的结合点,从而导致失败的结果。

　　商业地产对招商资源的竞争将是未来商业地产发展的瓶颈。造成商业地产招商困局的既有内部原因,也有外部原因。内部原因主要是由企业的战略性管理所决定的,外部原因则是由宏观社会、经济环境所决定。目前造成商业地产招商困局的外部环境主要有：宏观经济的不确定性因素影响商业地产的招商,国际商业连锁投机行为给中国商业制造了“空前繁荣”,商业地产的过快发展加剧了商业资源的竞争等。

　　商业地产是资金密集型行业, 具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢等特点,而目前国内又没有一个很好的融资渠道和

　　一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。

　　我认为公司在建立初期应有自己的5年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！ 对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！

　　对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！

　　但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！

　　在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！！（编辑：果宝）

　　首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。

　　其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。

　　再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。

　　首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。

　　其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。

　　（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

　　（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。

　　土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。

　　（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。

　　案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。

　　（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。

　　案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

　　（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。

　　综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。

　　根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。

　　财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：

　　（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。

　　（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。

　　房地产是一个特殊的行业，会计核算说起来也有它的特殊性，税务处理在他的方法上也有其特殊性；税务有许多不同的种类，一般包括：营业税、土地增值税、企业所得税等等。他们特殊性所导致的一些问题是我们应该注意的。

　　与所有的产品开发过程一样,房地产项目开发一般可分为立项决策阶段、策划和设计阶段、施工阶段、交付和运营阶段。一个房地产建设项目的成功,取决于对项目的良好决策和后续的组织实施,而策划和设计阶段是将原则性的宏观的决策意图,落实到具体的微观的设计图纸中,从而为施工阶段提供依据性技术文件的的过程。设计阶段的工作具有承前启后的作用,既需要向前延伸到宏观策划层面,又需要向后延伸到施工图纸的具体细节控制,是项目开发成功的重要环节。

　　房地产开发企业迫于资金压力,总是被压缩开发周期,很少有企业潜心研究市场的真正需求、产品的内涵和对社会、城市环境、历史带来的影响。也很少有企业勇于探索和创新。速成的设计、速成的房地产产品,又怎能成为经久传世之作?市场上已不乏似曾相似的建筑面孔,无非因其地段不同、开发商不同、广告宣传不同而形成差异而已。在市场的火爆过去以后,理性的购房者已日益学会全面评估产品内涵和价值,甚至对开发企业的品牌所代表的品质高度有清晰的评判。因此,房地产开发企业如果不重视开发建设项目的前期设计策划工作,其长期发展利益必然受到局限。

　　对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言,开发商在设计策划、设计管理方面的主导性作用就更为明显。尤其是商业综合性持有型物业的开发,如果在前期设计策划和设计管理阶段不投入足够力量研究、策划和管理设计,那么,施工阶段、招商阶段必然会遇到瓶颈,不得不调整、变更以适应市场。而盲目建成的项目在投入运营后更会自食其果,商业设想无法实现,商业利益无法保障,物业价值得不到提升,从而留下永久遗憾。

　　房地产开发企业在项目设计策划阶段,应该站在城市长期有序发展的高度,目光放长远些,在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的标准上投入足够的精力,避免急功近利的心态,不论是出售的物业还是持有的物业,都应将其视为不可逆转的、需持久经营和不断保值增值的物业,才能引导设计师创作出有艺术内涵、有科技水准的作品。这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路。

　　建筑设计,在某种意义上讲可等同于建筑产品的研发,它是艺术创作与科学技术的结合。它不能用工业化、工厂化、程序化的过程进行生产,对于不同地点、不同使用功能、性质的建筑从内容到外表形态是不同的。因此需要完整细致的策划。

　　以住宅项目为例具体来讲,在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下,首先需要研究建筑的功能如何满足使用者的基本需求,然后还需要研究城市规划以及特定的社会历史文化环境,调研生态环境,确定建筑形态、外立面设计的艺术创作风格走向;引导规划和建筑设计创作出富有文化内涵的、与城市环境和谐的优秀设计作品。

　　对于商业地产的开发。前期设计策划更为重要。在得到大量市场调研信息的前提下,需要与相关部门共同策划确定商业开发策略和目标消费人群,继而研究业态品类、组合关系和商家定位。在这些研究工作的基础上,才能对设计单位提出较为可操作的方案设计要求。而在方案设计过程中,从客流、物流动线安排,到店铺形态和组合布置、面积分配,到公共空间设施的策划,开发企业在整个过程中都需要用心策划,组织和引导设计单位进行设计。

　　随着低碳、环保、绿色日益成为时代的主题,房地产企业还应承担起社会责任,努力响应这一主题,不仅被动地履行各项新规范规定的环保节能指标义务,而且主动创新,研究提升开发产品的科技含量,努力实现绿色环保人居环境。

　　建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和各个环节,其中,实行以设计阶段为重点的建设项目全过程投资控制最为关键。成本管理是设计策划和管理部门的重要职责之一。

　　成本管理的过程,首先需要根据产品定位所确定的成本指标,拆分到建筑的各专业内容分项中。然后,根据分项成本指导设计策划,对市场部门或使用和管理部门提出的要求进行全面分析,确定符合成本目标的技术标准。设计策划过程,需自始至终结合成本的概念,在设计由浅入深的同时,成本指标由宽泛和笼统发展到逐项清洗和明确。

　　为了落实成本控制,在各阶段设计中,需精心研究建筑每一个部件的设计,研究材料和施工条件,进行多方案经济比较,降低每个构件的造价。而机电系统选型不仅需要考虑到初期投资,还需要考虑运行费用和设备维护费用,因而需要进行综合技术经济评价,正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。另外,还应加强各专业设计图纸之间的协调性管理,避免因设计图纸的不协调、不完善带入施工阶段而造成返工。在招标阶段,尤其是机电设备招标阶段,设计策划管理部门应根据材料设备的重要性进行分级,明确规定各类材料设备的品牌档次,将有限的投资合理分配到各种材料设备中,力求保证建筑品质的同时做到经济合理。

　　限额设计是控制成本的有效办法。在可行性研究和产品定位明确后,设计管理部门应根据批准的投资估算限额,提出限额设计指标。在方案设计阶段,可按可行性研究成本目标的80%提出估算目标;在扩初设计阶段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目标;施工图设计阶段,可按概算成本的90%值提出预算成本目标;预留10%供施工过程中调节。在每一阶段设计完成后,都应确认限额设计要求是否得到有效落实。

　　在管理机制上,可考虑加强限额设计的经济责任制管理,在设计合同中,制定相应的措施条款,凡因设计单位错误、漏项扩大规模或提高标准而导致工程静态投资超支,可扣减设计费。对于确有必要调整预算指标的情况,须严格按权限进行逐级审批。对于节约投资限额的给予奖励,超过投资限额的进行罚款。发挥设计人员积极性,鼓励设计单位在限额内提供最优设计。

　　建筑设计随机性大,需要全过程精心策划和控制,才能取得最优成果。建筑设计质量的优劣,确切地说是一个目标范围的界定,符合建筑规范、规程和标准是建筑设计合格的下限。建筑设计精品是在设计运行过程中优化取舍,不断完善完美。因此,设计质量的优化管理是十分值得重视的。建筑设计的优化管理是全方位全过程的动态管理。静止的简单化的“结果管理”淘汰制,只会浪费时间和造成经济损失。建筑设计全过程要自始至终,由组织管理到专业技术管理,由艺术领域到科学技术领域、由建筑形态到技术措施,由形象思维到逻辑思维,由方案到施工图,进行细化、优化和筛选。它是积极主动、极具挑战性的动态质量管理。

　　建筑项目设计管理的首要任务应是项目设计组织框架的策划。一个规模较大的完整的开发建设项目的设计,不仅包含规划和建筑设计、结构设计、采暖通风和空气调节设计、给排水设计、热能动力设计、建筑电气设计,还包含水、电、煤、通讯等市政配套设计内容,甚至可能涉及道路桥梁、人防专业设计,还包含室内精装修设计、景观绿化设计、智能化设计,有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、艺术品和家具用品设计等分工细致、深化的设计内容。随着低碳、绿色、高科技的时代主题日益明确,还需考虑能源科技项目的专项设计。另外,业主招标管理部门可能还会对设计管理部门提出提供各类招标项目技术规格说明书、技术标评审等的招标配合工作要求。因此,在设计工作计划中还需要考虑到这项工作的安排。

　　如此繁杂的设计工作内容,没有一家设计单位能够独立完成。因此,开发商的设计策划和管理部门在设计策划的前期阶段,必须清晰地确立全部设计内容,将其合理地分解成多个工作包,对每个设计工作包明确内容、要求、目标、时间,并建立这些工作包之间的工作界面和责任关系,使不同专业和专长的设计单位各司其职、各尽所能、协同工作,围绕设计策划所确定的艺术主题和技术标准,最终完成高质量的设计成果。

　　建筑设计市场鱼龙混杂,层次、水平差异较大。但并不是所有的开发项目所涉及的所有设计内容都需要由顶级设计公司来完成。不同的设计公司擅长的设计类型也有所不同,例如有些设计公司擅长大型公共建筑,有些擅长居住区规划和住宅设计,有些擅长购物中心设计。因此,对于项目中的每一项设计内容,都需要在庞杂的设计市场中,挑选资质和业绩符合项目要求的设计公司和设计团队,并确定其收费是否在可接受范围内,然后将工作要求落实到合同中。这样分阶段逐步落实每一个设计工作包。

　　开发项目在前期策划阶段,在商业策略策划完成后,设计策划部门应收集来自土地、规划等方面的政策和约束条件,收集地形、地貌、规划设计条件等方面的基础资料,结合商业策划要求,编制方案设计任务书,将业主的开发意图、策略、以及使用功能要求完整、清晰地传达给设计单位,避免让设计工作走弯路。在扩初设计阶段,设计管理部门应安排各专业进行系统和技术调研和方案比较、收集配套信息、结合对方案设计内容的评审意见,形成策划设计要求,编制扩初设计任务书。在施工图设计阶段,结合扩初设计评审意见、结合来自物业使用部门的对运行管理的具体要求,以及其他相关专业提出的设计条件,编制施工图设计任务书,进一步细化业主在使用功能、交房标准、机电设备技术标准、成本限额、设计成果深度和形式等各方面的要求。

　　设计工作是一个循序渐进的过程,因此对于各阶段设计成果应分别予以评审和确认。在方案设计阶段,应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、结构基本形式、主要出入口位置、平面交通动线、垂直交通动线、建筑面积、层高等基本设计要素予以充分讨论、评价和确认。

　　在扩初设计阶段,建筑专业除了统筹结构和机电各专业的设计外,还应详细研究建筑的各个细部和材料,评估和确认所有构件的细部尺度控制和构造要求;结构专业应对各种不同的地基处理或基础形式作比较,确认最经济合理的基础形式,对建筑主体的结构骨架基本形式和构件尺寸进行初步控制和确认;机电专业应对各类可选用的机电系统作技术经济比较和论证,确认系统形式、主要设备,确认竖向和横向管井管线的位置对空间使用的影响。

　　在施工图设计阶段,需检查和评审施工图纸中各类技术要求的落实程度,校核各专业图纸中对地形、地貌、地质、道路、管线等外部条件的结合情况,校核各专业图纸的设计深度、协调性、完整性、可操作性。只有对施工图纸完成全面评审和确认,方可将其交付给施工和工程管理部门。

　　设计策划和管理部门的工作成效并不是在完成施工图纸后就立竿见影的,必须经过招标、施工、运行整个过程后,才真正反映出设计管理工作成果的优劣。因此有必要在项目竣工交付运行后,对前期设计策划和管理工作进行综合评估,由实际使用施工图纸和对建筑物运行管理的部门分别进行评价,总结出设计策划管理工作中的经验和教训,这样才能不断改进不断提高。

　　[2]李大伟.业主对建设项目的设计管理措施研究.中国新技术新产品.2010(1)57

　　规划设计是开发商的产品，责任也应由开发商承担，开发商是毫无疑义的核心，建筑师只是开发商统一领导下的一个重要角色。很多人认为，好的规划设计能够增加产品附加值和地产利润空间。但笔者认为产品的设计本身并不会带来附加价值。中国地产业最大的危险除过度营销外，就是过度设计。因为营销或设计都不是客户价值的载体，客户只对他所能获取的价值买单，而不会长期为建筑师的理想买单。

　　正如中海地产总建筑师罗亮曾经说过，“中国有太多建筑师想把自己的设计做成作品，而不是适应于住户居住的需求，风险非常大。这样说，并不是反对建筑师的创作，而是说这种倾向需要引起关注。建筑师只需要在地产公司待上三个月，就会明显改变他原来的想法。客户不是建筑师，他可以去感知或认同，但没有义务去读懂建筑师的语言”。对开发商而言，住宅设计不需要大师，只需要建筑师，建筑师不做作品，只做产品。作品与产品如同时装与成衣的关系，设计师要转变的观念是，做的不是时装，是成衣，地产公司的建筑师要做的是优质的产品而不是有争议的作品。这会给一些没有市场意识的建筑师一个打击，特别是刚从学院出来有着许多理想的设计师。历史上有文化价值的东西很少是为市场考虑的商品。因此，开发商需要创造的是一种不失文化水准的商品。

　　“设计”包含三个要素：第一是识别出楼盘提供给购房者的关键利益点；第二是相对于竞争楼盘为这些利益定位；第三为实现这些关键利益设计开发有针对性的产品和营销方式，在功能和形式统一的基础上创造亮点和卖点，使土地、土地所处环境以及准备建造的建筑物有更大的价值，提高房屋的性价比。所有的楼盘关键利益构成了项目的核心价值体系，这也正是规划设计管理的核心任务。

　　本文选择了三家在规划设计管理上颇具特色的房地产公司，以他们为范本研究适合中国房地产企业的规划设计管理体制，可以给我们很多的启示。

　　中海在设计的架构探索方面走得最早，管理体系也最为成熟。中海的规划设计管理体系有四个主要特点：一是规划设计要体现强烈的市场意识，通过产品的概念策划，将市场、产品、销售结合起来，形成“三位一体”的大策划体系；二是建立项目、集团公司两级评审决策制度，使中海能够集中各级、各方面、各专业的意见，吸收全国各地的经验，避免了产品出现重大失误的风险；三是中海形成了较强的社会资源整合能力，建立了优秀设计师考察入网制度和设计各阶段中期交流评审制度，积累了丰富的进度质量控制经验，同一个设计师为中海或其他开发商做设计，往往是中海的结果更快更好；四是强调项目建筑师管理模式，提倡“既分专业，又分项目，项目推动，专业汇合”的矩阵式管理，设计管理的执行能力更强大。

　　在设计中提出概念策划成为中海的特色，并且至今许多企业未能窥透其中奥秘。就像中海的总建筑师罗亮所说：如何将设计、策划、营销融为一体，只有中海能够做到。对于概念策划，中海甚至总结出了一整套的教程，只是它在学院里的课程表上无法见到。中海的产品策划独具特色，设计与市场、营销一起构成了“三位一体”的策划系统。因此在管理上，中海将营销策划中心与规划设计中心结合起来，而中海的总建筑师则要兼顾到营销策划与规划设计管理。

　　许多房地产公司往往是先做定位、再做设计、再做营销，这种操作很难实现产品设计与推广理念的形神合一。中海地产除具备独特的管理体系外，还拥有自己的设计单位-华艺设计顾问有限公司。此外每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，仅建筑师加起来就有100多人，其中许多还是博士或教授出身。

　　中海的设计工作除了对建筑、景观、园林、室内等设计单位进行整合管理外，还包括产品的策划和自主开发。如中海一直在做标准化设计，即住宅的标准化模块设计，通过模块配置与组合，一方面保证基准质量，另一方面又试图最大限度满足住宅追求个性的需要，从而实现中海“做各档次的精品”的产品理念。

　　作为中国房地产行业的领军企业，万科很早就开始了规划设计管理的探索。1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台-万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力。1998年，万科组建了设计工程部，下属的建筑研究中心也成立了。这时万科的注意力开始集中于消费者的细节需求以及住宅产品本身。随着万科的进一步专业化发展，2001年设计工程部被分成了规划设计部和工程管理部。规划设计进一步独立出来，成为集团的专业系统。规划设计部的独立对于万科最大的变化，是促使这个部门出现了许多对于建筑师而言陌生的专业：相继成立了六个中心，这六个中心都非常地产化，不是设计院能够替代的。第一个叫项目管理中心，即项目全过程的跟踪；第二个是新产品研发中心，解决地产与客户、专业建筑师的关系，其重点不在设计，而是针对客户需求重构一个以客户为中心的产品体系；第三个是技术研究中心，即新材料、新技术、节能等在住宅中的应用；第四个是标准化中心，目的在于为住宅建立一个可以不断提升的标准和底限；第五个是产业化中心；第六个是理论及推广中心，如通过研究万科所开发的住宅区探索发展中所面临的问题。

　　2001年，万科开始启动“合金计划”，提出“要做没有质量问题的房子”的目标。2002年3月起，《项目设计流程》、《项目设计成果标准》等一系列设计规范文件陆续出台，为建造优质住宅产品打下了基础。目前，涵盖住宅的合理功能、性能、可持续发展等方面的《万科住宅标准》已出台，m6米乐app官网下载与《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》一起，构成万科设计标准化体系。在制定产品标准化操作范本的同时，万科还针对全国性房地产开发所存在的地域差别性，提倡“与环境共生”理念，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。

　　绿城在规划设计管理方面虽然略逊于中海和万科，但也有其鲜明的特点。绿城成立了规划设计部，主要发挥技术整合功能，整合集团内外部资源，提高产品品质。规划设计部在工作中扮演评审、判定的角色，项目公司则进行深入和拓展，承担设计管理的主要角色。

　　绿城定期在项目公司之间开展学术经验交流活动，总结交流设计管理等方面的经验教训。绿城成立了规划、建筑、景观、户型、精装修五个专家小组，颁布实施了《绿城集团设计管理工作规程》，确保产品品质在规划设计上的领先和出色。近两年，绿城逐渐加强了在创新方面的研究工作，在一些有条件的项目公司进行相关专题的研究工作，例如以桃花源公司规划设计部为主体，进行别墅相关课题的专项研究；以中山公司精装修管理部为主体，进行精装修相关专题的研究工作等。

　　绿城规划设计管理的一个显著特点是建立了项目设计管理负责人联席会议制度。绿城目前已明确了25个项目公司和2个工程项目部，共计27个项目设计管理负责人，大多数都是有丰富实践经验的工程系统骨干。通过设计管理负责人联席会议制度，加强项目公司相关专业人员的横向沟通和交流，使设计管理经验得到共享。通过这一制度，明确集团公司和项目公司的接口关系，加强垂直对接管理。今后这支队伍要逐渐向专业对口方向完善和发展。

　　规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进，而是一个“齐头并进”的设计，是一个立体化的、完整的设计概念。在这个阶段中，开发商要适时的、尽可能提前的将各种设计内容整合，以期达到一个理想的状态。比如，项目在总评阶段就已经在考虑景观了。设计师会注意到景观室外效果和建筑室内效果的衔接――一个明亮的大堂，它50米内的对景应该是什么？它不应该是一堵墙，也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西，否则，这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我们在以往的设计中，规划、建筑、景观设计会脱节，一脱节就出现许多情况。所以在做总评的时候就要考虑到最后做完的效果，既要考虑规划，又要考虑建筑和景观。

　　根据并联化设计的原则，设计流程发生了比较大的变化。以前往往是业主拿到一块地，就去请设计，做完设计以后，再去请销售策划专家做推广，最后等主体下来，才开始做景观。总的来说是一个从业主――设计――策划――景观的单线串联方式。而现在，在规划设计阶段、甚至在方案阶段，就应该开始规划、建筑、策划、景观、室内等各项设计，做到“齐头并进”。设计流程的变化对开发商的统筹、整合、集成能力提出了非常高的要求。

　　一个成熟的房产开发公司，应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力。为了达到一个理想的规划设计成果，我们需要一个标准的程序，在这个程序里边需要一些标准的内容，这些内容要有专家把关。也就是说，经过专家把关和确认，表明这个项目可行性是没有问题的，项目的规划在全国或当地是一流水平的，建筑是先进的，材料也是合适的，工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字，那么，这个项目最后一定会具有非常好的环境景观、非常好的居住条件和非常高的附加值。

　　房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。

　　很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。

　　项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。

　　开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。

　　房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、m6米乐app官网下载节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。

　　房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关政策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。

　　一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

　　在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。

　　目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

　　房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工图纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工图纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程图纸审查制度，施工图纸未经审查合格之前，严禁用于施工。

　　据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。

　　现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。

　　房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。

　　农业在台湾经济发展中曾经占有重要的地位。在上世纪20-30年代，日本占领下的台湾农业就形成了以稻米和甘蔗为主的单一农业生产形态。50-60年代推行的第一次，提高了农民的积极性，m6米乐app官网下载台湾农业进入较快发展时期，农业生产年平均增长达13%、农业劳动生产力年增长6.3%。1952年台湾的农业产值达到62.18亿元（新台币，下同），占当年台湾GDP的35.9%，而工业只占18%。经过十多年的发展，1963年农业产值达到235.97亿元，占GDP的比重下降为26.8%，工业产值达到28.1%，工业产值从此超过了农业[1]。在1953-1968年期间，台湾农业得到了充分的发展，平均年增长率达到5.5%，被称为台湾农业发展的“第二个黄金时代”。台湾当局开始实施“以农业培养工业，以工业发展农业”的政策，将农业部门的“成长”和“剩余”转移到工业部门[2]。而1969年则是台湾农业发展的一个分水岭，逐渐进入停滞阶段甚至出现负增长，增长速度明显放慢。台湾农业占GDP的比率不断下降，从1968年的22.1%下降到1970年的17.9%和1972年的14.2%[3]。为了促进农业生产，增加农民收入，加速农村现代化，台湾当局开始实施“以工业发展农业”的政策[2]。

　　自上世纪80年代起，台湾当局对农业政策进行了全面调整，农业发展进入一个新的转型期。1980年推行的“第二次土地革命”，主要措施包括了进一步加速农地重划，促进共同经营、委托经营和代耕，发展农业生产专业区等。这些措施提高了农业的生产效率，促进了农业的现代化。

　　经过近几十年的发展，伴随着工业化和城市化的过程，台湾农业已基本完成了从传统农业向现代农业的转换，进入到所谓“精准农业”阶段，产业化和现代化水平都比较高[4]。台湾的农产品基本实现了良种化，减少农药和化肥的使用量，使农产品符合相关国际标准，推动农产品的出口。另外，台湾也开始大力提倡订单农业，将农业全面推向产业化和市场化，提高了市场竞争力。

　　在工业化时代的台湾农业发展也面临了许多的困难和挑战。第一，台湾是一个孤立的小岛，资源缺乏，人均耕地面积小，还面临着耕地的持续减少；第二，从事农业生产的人口受教育的水平普遍偏低，影响了科学技术在农业生产中的应用；第三，台湾的城乡贫富差距也使得农村就业人口持续减少。

　　面对这些问题，台湾农业的出路在哪里？台湾农业在上世纪60-70年代的工业化起步阶段，曾经给工业提供了大量的人力和资源，支撑起了台湾的现代工业体系。在农民增收放慢、劳动力不断缩减的情况下，台湾当局面对第三次科学技术革命的冲击，认识到只有顺应科学技术的迅速发展，积极倡导农业的转型升级，利用现代生物技术提高农产品价值、提高生产效率，发展精准农业。因此，高度重视农业与生物技术结合的研究与应用，充分发挥生物技术在农产品开发上的巨大潜力，提出要创造新一轮的农业黄金时代。

　　20世纪末，台湾生物技术产业稳定增长，1997年的产值达到147 亿元。在产值结构上，食品占51%，医药占24%，特用化学品占11%，其它占14%，其中农业生物技术部分，包括种苗、动物用药品及食品等，约占70%以上[5]。

　　台湾农业生物技术发展面临的主要问题包括：从事农业生物技术研发的上、中、下游的配合以及产学界之间互动关系急待建立，中小型企业规模小、研发基础薄弱，从事生物技术研究的学术机构整合程度不高，研究效率需要提升[5]。

　　鉴于农业生物技术的巨大应用前景以及农业在国民经济中的基础地位，为了加快台湾生物技术的研究创新及其应用技术的发展，解决农业生物技术所面临的挑战和难题，台湾当局从政策上不断加大了对农业生物技术产业发展的支持，增加科技研发经费和人力的投入。1982年台湾当局颁布的《科学发展方案》将生物技术列为8大重点科技之一，1987 年实施了《农业生物技术研究与开发利用计划》。在1995-1997年间，台湾“行政院”通过和修订的《加强生物技术产业推动方案》，确定将农业与医药领域的生物技术作为台湾全力发展的重点科技。

　　为了发挥台湾的竞争优势并解决重大社会经济问题的需要，整合研发各阶段的优势，推动官产学研整体的创新机制建设，台湾“国科会”于1996年提出设立“国家型”科技计划并拟定了《“国家型”科技计划推动要点》[6]。1997 年3 月，台湾“国科会”将农业生物技术确定为台湾首批四个“国家型”科技计划之一。

　　农业生物技术“国家型”科技计划（National Science and Technology Program for Agricultural Biotechnology）的总目标是整合台湾农业生物技术上中下游的人力、物力与技术资源，加强本土性、具产业发展潜力的研究，落实产业应用，提升台湾生物技术产品的国际竞争力。该计划提出，农业生物技术的研发是精准农业可持续发展的关键，是现代农业发展的必然趋势，也是台湾农业产业今后发展的方向。

　　农业生物技术“国家型”科技计划主要针对地区内产业发展需要，一方面开发本土性、具有市场前景的农业生物技术产品有关的科技资源，使农业生物技术产业在本地区得以牢固扎根，同时建立可持续发展体系，将本地区发展为亚太地区生物技术产业研发中心。该计划的首要目标是整合台湾既有的农业生物技术产业上中下游资源，发展具有市场前景、本土性且具有国际竞争力的产品；同时发展高科技平台，提升产品质量，增进产品的盈利率与国际市场占有率。在缩短产品研发周期方面，该计划整合各资助单位现有计划中具有产业应用前景的成果，引入产业界的参与，有效建立研发应用的完整体系。

　　农业生物技术科技计划共执行了三期，从1998年开始到2008年结束。2008年以后，为应对经济全球化和国际贸易自由化，确保农业可持续发展，发挥台湾农业的科技优势与地理条件，台湾“农委会”提出《精致农业健康卓越方案》代替农业生物技术科技计划，引导农业从生产转向生活产业发展，期望以台湾高素质的研究人力、多样性的生态和文化及以发达的资源技术环境为基础，推动农村再生计划、海岸新生计划及6万公顷绿色造林计划，共同支持精准农业的发展。

　　第一期计划执行期为四年（1998至2001年），总经费为7.9亿元。由台湾“国科会”、“农委会”与中研院共同研拟、推动与执行。第一期计划主要产业发展的需要与国际竞争力的提升，建立发展本土性农业生物技术产品有关技术、科技资源及研发与应用体系，结合既有的农业生物技术产业上、中、下游资源，发展具有市场前景及本土性的产品。发展领域如下：花卉与观赏植物、植物保护、水产养殖、畜产及动物用疫苗、农产品保鲜利用、环境保护、保健及药用植物。其中2001年加入了基因组研究专案。

　　第二期计划执行期为三年（2002至2004年），总经费为19.9亿元。由“国科会”、“农委会”、中研院与“卫生署”共同参与、推动与执行。研究重点包括花卉及观赏植物、植物保护、水产养殖、畜产及疫苗、植物有用基因的利用、环境保护及药用保健植物等七大领域。

　　第三期计划执行期为四年（2005至2008年），总经费为25.72亿元。由“国科会”、“农委会”、“工业局”、“卫生署”及中央研究院等机构共同推动。“国科会”、“农委会”及中研院主要负责重点领域及产学合作计划的整合、推动与执行；转基因农产品在食品工业应用上所必须进行的安全评估与管制技术由“卫生署”协助管理，有关研发成果的厂商辅导及技术推广则由“经济部”、“工业局”协助办理。

　　为执行本计划，相关经费补助单位设有指导小组，另辅以工作小组、专家群、研究群等以利于业务推动。本计划规划的各项研究重点，由各研究群分别负责执行，而由计划工作小组负责规划、协调、整合审查与管理等的决策，计划办公室负责落实工作小组决策、执行跨部会协调、整体计划的科技行政管理及掌握研发成果并推动产业化。

　　计划第一、二期在七大领域发展的、具有产业化可能性的研究成果就已经开始以产学合作计划的方式转移给产业界。而自2005年进入的第三期，以发展15 项目标产业为主，包括：（一）植物产业领域的兰花产销体系的发展与整合、蔬果花卉保鲜技术的整合与应用、有机化农业的生产规范及关键技术的整合、中草药及保健食品产业化体系的建立及推动、农业废弃物的资源化；（二）动物产业领域的生产优质种苗（石斑、虾）技术的研发、生物技术在台湾鲷国际化推动的研发、生物技术在海鲡箱网养殖与加工技术的改良、良质猪、鸡生产体系的精准化、动物用生物制剂的开发；（三）生物技术产业领域的转基因技术在观赏、医药及工业等产业上的应用、农业分子检测系统的开发、生物反应器生产特用产品相关技术的开发、基因改造生物（GMO）评估技术及产业认证、功能性基因组在生物技术产业的前瞻性研发等。加上“农委会”及“工业局”经费也开始支持产学合作计划，其促进厂商投资、提升诱发民间投资比例、以及学术界移转至产业界的情况就更为活跃。

　　农业生物技术科技计划第一、二期在材料（含品种）开发、技术创新或改进、环境平台建立等方面有丰硕的成果。为将先前取得的研究成果转化为实际的经济效益，2005年开始的第三期，重点规划了15项目标进行产业化，期望能具体且有效地整合既有的人力、物力与技术资源，真正达到产业化、商品化；另一方面联合产官学研各界，加强发展本土性及具产业化发展前景与潜力的产品与技术，以提升国际竞争力并协助将台湾地区建设成为亚太地区农业生物技术产业的研发与营运中心。

　　从计划执行产出来看，第一期共获得专利授权3件，申请13件。其他研究成果例如：在第一期计划中，保健、药用植物属于重点推进的领域，设计有研究项目13个，有参与意向的厂商数达到28家。所取得的成果有：完成12个山药品种系的组织切片图谱及层析，供快速品种鉴定之用；引进12个山药种原并选育70W47、TNG2、70W35、70W34及70W73等具生产与抗氧化潜力的优良品系；证实山药萃取物对人类乳癌细胞生长具抑制能力及抗氧化作用；完成山药粉末、山药四神汤罐头等加工产品的制作。

　　在计划的第二期，开展的一般重点领域研究项目在2002-2004年共计完成52项。产学研发应用项目有8项获审核通过，另有8项处在审查阶段；发明专利核准数3项、申请待核准61项、已授权专利8项。

　　计划的第三期产业化效果明显。在第1、2期，7大领域具有产业化可能性的研究成果就开始以产学合作计划的方式转移给产业界。从2005年开始进入第3期后，台湾“农委会”和“工业局”也开始支持产学合作计划，尤其是“工业局”的加入明显提升了厂商投资的经济效益，加快了研究成果的转移。第三期完成推动成果产业化项目共39 件，带动35 家企业的参与，厂商投入研究及技术转让经费超过2亿元，这对业界研发能力的提升、产品的附加值及从业人才的培养做出了贡献。

　　农业生物技术科技计划1999-2008年各阶段的研究计划成果如表2、表3所示，产学合作计划成果见图1所示。

　　台湾在推动农业生物技术科技计划之初就考虑到以后的产业化问题，所以自始至终都有产学合作计划的实施。但计划执行10年来，虽然前期应用研究取得了丰硕的成果，但研究成果的产业转化率并不高。

　　从各期的投入情况来看，经费投入在第二期有飞速的增长，从7.9亿跃升到近20亿，相应的人力资源投入在第三期呈现出了极大的增长趋势，主要是由于产业化阶段需要大量的人力来进行投资、建厂等活动，促进了投入的增长。而前两期投入的人力主要是研究人员和部分试验推广人员。

　　从产出来看，学术论文在第二期呈现爆发式增长，这与第一期的研究积累和第二期的巨大的科研投入有很大关系。专利数量则是呈渐进式的态势，从前到后逐渐的增多，由于产学合作计划的实施，在企业的推动下产业化过程中的成果更多地以专利的方式表现出来。

　　从研究重点可以看出，台湾的农业生物技术科技计划是一个不断探索的过程。计划的第一期和第二期都把重点放在了七个重点研究领域，但在2001年，基因组研究开始兴起，通过改变遗传基因来实现农产品的优良性状成为新兴领域，计划适时地加入了基因组研究。到第三期时，由于一、二期积累了大量的研究成果，急需将产业引入，于是将前两期的成果通过组合形成15个产业领域给予重点扶持，通过技术转移实现产业化。

　　总体来看，台湾的农业生物技术科技计划的执行尚有不足之处，例如基础研究成果的转化率不高，可以从以下几个方面找出原因。从开发产品的过程看仍有许多缺口，包括取得国内外认证、知识产权保护、建立试量产及量产技术、商品化技术及创投等。从分析合作厂商核心能力及查访发现，大部份厂商的核心技术不足且规模不大，故承接能力不够。比较策略性研究计划进入产学合作计划的比例可知，许多基因组研发成果没有厂商承接，显示出这方面的成果产业化技术缺口很多，需要加强，急需以整合性好的计划完成技术配套，使成果足以让合作厂商有能力衔接。分析技术转移及产学合作计划的分布，显示出厂商愿意偏向承接短期能开发成产品的项目经理。为此，需要了解及解决产业界关键技术的瓶颈，主动筛选优良成果以与厂商实现对接。

　　[2] 张传国， 庄礼焕. 海峡两岸农业发展比较研究[J]. 台湾农业探索， 2010（5）：16-20.

　　[3] 郑百龙， 翁伯琦， 周琼. 台湾“三生”农业发展历程及其借鉴[J]. 中国农业科技导报， 2006（4）：67-71.

　　[4] 高焕喜， 秦庆武. 台湾农业发展现状及其启示[J]. 山东农业（农村经济）， 2002（9）：6-7.

　　房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。

　　1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。

　　2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。

　　1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。

　　2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。

　　3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。

　　新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。

　　[1]盖地.企业税务筹划理论与实务[M].哈尔滨：东北财经大学出版社，2005

　　[2]毛庆.新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].经济研究导刊，2011，15（4）

　　房屋开发建设过程中，不同阶段会遇到名目不同的建筑面积，如：设计面积、计算容积率建筑面积、工程规划面积、预售面积、规划核实面积、产权登记面积等等。而且，多数情况下同一幢建筑在不同的阶段，每种面积又各不相同，令人产生困惑。为了更深入地理解建设过程中不同建筑面积的内涵，笔者认为有必要对各种建筑面积作一个详细的分析。

　　房屋建筑从设计、审批、施工、竣工前后状态下的各类建筑面积，在计算标准及使用范围上存在差异。

　　我们现行使用的建筑面积计算有两套国标规范，《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《建筑规范》）和《房产测量规范》（以下简称《房产规范》）。设计面积依据《建筑规范》计算，适用于工程量的计算，是计算工程造价的依据，从项目设计、招投标和项目报建、施工结算之间的一致性考虑，工程规划许可面积和规划核实面积依据《建筑规范》更为适合。房产测绘依据的《房产规范》则更多从产权角度出发，侧重于房屋的使用价值，计算面积是房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费重要依据。计算容积率面积暂没有统一标准，各地为规范建设项目容积率指标的计算、管理工作，在执行《建筑规范》基础上，一般都制定了地方性标准。例如《辽宁省住宅与公建用地容积率计算管理规定》、北京市《容积率指标计算规则》等。

　　设计单位依据《建筑规范》计算房屋设计面积，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算预算造价的主要依据。设计面积经过规划部门审批确认后，变成工程规划许可面积。工程规划许可面积是规划管理、施工许可审批、项目招投标管理的基础。

　　计算容积率面积是在设计面积的基础上，依据计算容积率标准折算而来，其是规划部门审核项目设计是否满足用地规划条件、土地出让合同等重要指标。

　　规划核实面积是指房屋竣工后，由开发单位委托具有测绘资质的测绘单位，依据《建筑规范》，对房屋进行实际测量计算的面积。此面积是规划部门办理工程规划竣工核实的依据。

　　预售面积是指在商品房预售中，由开发单位委托具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产规范》，并参考开发部门提供的共用建筑面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为商品房网上备案和预销售使用。

　　产权登记面积是指房屋竣工验收后，由开发单位委托具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产规范》和房屋竣工图纸、变更图纸等，对房屋实测面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算等的依据。

　　按照计算标准和使用范围将各类面积归为两类，一类是规划审批面积，有设计面积、计算容积率面积、工程规划面积和规划核实面积。另一类是房产测绘面积，有预售面积、产权登记面积。

　　现行的《建筑规范》（2013）和《房产规范》（2000）为对建筑物应计或不计面积都有明确的规定，但仔细对照二者，会发现有很多不同之处。如前者对建筑物层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室按一半计算建筑面积，而后者不计算面积；有永久性顶盖的室外楼梯，前者按1/2计算，而后者全算；等等。这里还没有分析公摊问题，否则差异更突出。客观的认识到两个规范确实存在的差异，就能理解规划和房产两个部门的建筑面积为什么不一致的问题。

　　房屋施工前，设计面积、规划许可面积、招投标面积和施工许可面积前后一致，竣工后，即使依据同一建筑面积计算规范也经常得两个不同的面积计算数据，通过房屋开发建设过程中各类面积关系图.我们不难发现，是在房屋施工到竣工环节出了问题，一般由于房屋建设中不按图施工、施工过程中局部设计变更、竣工后局部改变使用功能等原因导致前后面积发生差异。

　　通过以上对房屋建筑面积的差异分析，我们可以通过以下两方面来有效减少这种差异，从而避免开发建设中有可能因建筑面积引起的种种纠纷。

　　（1）把好建设项目规划审批关，建筑面积、计容积率面积计算依据统一标准，单项建筑色空间如避难层、住宅内的阁楼、各式阳台以及超高建筑、地下室、地下商业等需要明确标注。形成建筑面积计算明细表，明确哪些面积全算、哪些面积算一半，哪些部位不算面积，哪些面积计算容积率。从源头上防止少算、漏算、错算，确保规划审批面积的准确性。

　　（2）加强建设项目批后管理，严格执行建筑放线验线、验槽制度，通过规划执法、建筑质量监督等部门对施工全过程监管，确保建设项目严格按照规划审批的设计图纸施工。对于未严格按照规划审批的设计图纸施工的，及时纠正，产生面积差异的，应依据《城乡规划法》和有关规定进行处理。

　　（1）做好房屋销售面积预测工作，预测图纸必须是规划部门审核批准的图纸，确保资料的真实有效。在预测过程中，应该注意将开发单位提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，加强与规划部门沟通，要求开发单位及时改正，提高预测面积的准确度，减小预测面积和实测面积之间的差异。

　　（2） 商品房销售后，开发单位不得擅自变更规划、设计。已预售的房屋在建筑工程施工过程中，对影响公摊面积的公共设施部分不得随意变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人同意，并报规划主管部门批准同意后方可实施。通知测绘单位修改，变更预售面积。

　　按照建设项目审批流程，一般要求建设单位在取得建设工程规划许可证后，到施工图审查机构进行施工图设计文件审查，合格后再到有关部门办理施工许可等建设手续。实际工作中，施工图审查过程中局部调整很容积导致建筑面积变化。如果将施工图设计文件审查前置到建设工程规划许可前，能减少由于设计缺陷等原因导致的设计变更，能有效提高设计面积计算的准确性。

　　当房产测绘面积与规划许可面积不同时，房产管理部门和规划管理部门应加强沟通协调。本着服务，从解决问题的角度，客观解决因面积差异出现的问题。

　　通过以上分析，房屋开发建设过程中各类建筑面积在正确使用计算规范的同时，要客观承认、正确理解建筑面积差异存在。通过加强项目审批、建设、验收管理，政府各职能部门加强沟通、协作，最大程度的避免房屋竣工前后的面积差异，从而有效降低因面积差异带来的各种烦恼和纠纷。

　　房地产开发项目具有以下特点：复杂、系统、周期长、投资大、风险多。房地产开发一般分为三个阶段，第一个阶段为项目策划，第二个阶段为项目设计，第三个阶段为项目实施。开发商是房地产开发活动中主体，对项目的全程（从策划到竣工，再到交付使用）进行组织与实施，并对整个工程项目负责。开发商能否对建设项目实现行之有效的管理，不仅影响到收益的大小，更对房地产产品质量有着至关重要的影响，所以有必要对管理这一要素进行探究。就我国目前情况而言，虽然房地产开发项目工程管理发展的时间比较长，但是，仍然缺乏经验，对合理、高效的管理模式的形成仍需探索。

　　目前，有四种管理方法对房地产项目进行规范，他们分别是部门制、公司制、事业部制和专业管理。其中部门制是当今项目管理中最常见的方式，它的具体做法是设立一些相互关联的管理部门，对工程的各部分进行管理。公司制主要针对单一项目进行管理。事业部制，参与工程的整个阶段，其中包括财务核算，还有工程的具体经营。专业管理应用的范围比较小，主要对设计后的一些工作进行管理。就当前管理方法而言，房地产开发项目工程管理中仍然存在诸多问题。例如：同时几个楼盘开工时，资金、人员的调度和进度的控制都很困难；许多事不知道谁负责，一件事许多人负责；没有计划，只有个别人的指示；有计划，但不按计划做，也不按计划考核；具体问题长时间议而不决，各部门互相推诿或争权。

　　房地产开发项目应该重视客户的需要，将客户的需要作为中心。太过关注市场变化以及客户需求也容易引发一系列问。