党的二十大报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2023年8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确保障房规划建设的重点对象是住房困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要引进的人才。这表明政府在保障房政策中更加注重满足实际住房需求群体，并将人才引进作为一个关键考虑因素。

　　南京作为一座科教名城，正从文化底蕴深厚的“天下文枢”向注重人才和创新发展的“科创新城”迈进。科创新城之“新”，核心在于产业，重点在于吸引青年人才。提升青年人才租赁住房供给能力，不但有助于吸引更多青年人才在南京就业创业，而且更有利于助力南京打造“科创新城”。

　　规划引领。按照南京未来千万人特大城市人口规模增长发展规律，结合今后我国保障房规划建设、城市更新建设和乡村振兴重大战略，利用现代人口流动大数据分析，在南京未来产业布局规划基础上，制定出未来5—10年青年人才租赁住房中长期建设规划，提前预留城市土地空间、提前谋划建设城市道路交通基础设施、提前建设产业园区配套设施等，保障青年人才租赁住房建设有序、健康、可持续发展。

　　组织保障。在不增加行政组织的情况下，各相关单位抽调人员组建全市人才集团，负责全市人才培育、引进等相关保障服务工作，并明确人才集团作为建设青年人才租赁住房责任主体，形成“1+2”模式。“1”主要指由人才集团负责成立一个专班，“2”指组建青年人才租赁住房建设和运营两支队伍，全程负责统筹青年人才租赁住房前期顶层设计规划，中期开发建设集团选择及建设，后期青年人才租赁住房运营服务和日常维护。

　　多元化供给。从国内外租赁住房市场结构看，国有租赁住房、社会长租公寓、散户私人房源形成“三足鼎立”稳定格局。在加快我市国有企业主导青年人才租赁住房建设的同时，m6米乐app官网下载积极引进国内长租公寓头部企业，鼓励社会资本参与长租公寓建设和运营，加大青年人才长租公寓供给。政府搭建相关青年人才租赁住房信息共享平台，治理整顿和规范私人租赁住房市场，改善青年租赁居住环境，完善租住社区管理，进一步加大私人房源供给。

　　土地政策支持。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋，或集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地及企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于改建或建设成保障性租赁住房，保障企事业单位在不增加土地空间成本情况下建设企业自持青年人才租赁住房。

　　资金政策支持。根据我市自身财力情况，加大财政投入，充分发挥财政资金投入的引导性、公益性、保底性、撬动性作用。提前作出财政投入建设青年人才租赁住房预算计划，保障财政资金支持对象更加精准聚焦。借鉴上海做法，引导和鼓励我市开发青年人才租赁住房的国有主体企业，通过发行企业债获得长期资金支持，解决融资需求，并支持企业将物业抵押增信，发行住房租赁担保债券。同时，尽早启动未来几年专项债项目的梳理申报工作，争取青年人才租赁住房纳入省市地方政府专项债。

　　行政审批支持。借鉴上海做法，创新实施联合审批机制，在确保房屋结构安全、消防安全、管理安全三条安全底线前提下，出台支持社会各界参与改扩建保障性租赁住房相关政策，鼓励不同社会主体和资本多方参与改扩建保障性租赁住房，将更多闲置商业办公、厂房、仓储等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房，增加保障性租赁住房的有效供给。

　　产业园区配套集中布局。国家鼓励地方新建保障性租赁住房，应主要利用产业园区配套用地建设。目前已经出台比例放宽政策，产业园区配套用地面积占比上限由7%提高至15%。我市应按照国家政策，在高新园区附近配套用地上相对集中建设青年人才租赁住房。

　　交通沿线多点布局。在交通便利区域，利用国家鼓励允许改建和扩建保障性租赁住房政策，对我市闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋、企事业单位依法取得使用权的土地，实施多点青年人才租赁住房改建或扩建布局。

　　建设租赁式社区。租赁式社区是集中式租赁住房，主要指多栋社区型建筑，配套简约的装修标准，智能化的家电家具，并设有集中式公共区域和休闲设施，1000套及以上规模并能独立运营管理的社区称为大型租赁社区。在主要地铁沿线起点规划大型租赁社区，能够满足大多数青年人通勤时间需求。

　　租售并举。借鉴深圳做法，选择具有实力的国有企业开发集团建设青年人才租赁住房。为降低青年人才租赁住房建设成本，可以以低于市场拍卖土地价格出让土地，或者以较低价格出让土地。企业拿地后，靠自有资金或其他方式开发建设青年人才租赁住房。在青年人才租赁住房建成后，允许企业出售部分青年人才租赁住房获得开发建设青年人才租赁住房的资金平衡，其他青年人才租赁住房则由人才集团进行出租运营。

　　建设全龄化租转购租房社区。顺应时代需求，不断改革创新，按照全龄化租转购租房社区新理念，规划建设客群覆盖全年龄段租户的多样化户型结构，在设计上考虑到租户的收纳需求，设计多处收纳空间，配套社区专属食堂，打造多业态商业，如超市等普通生活类、休闲运动类、阅读和亲子配套等完备的配套设施，加大青年人才租赁住房租转购租房供给，满足青年人才租转购需求。

　　降低青年人才租赁住房共有产权购买门槛。在现有政策基础上，建议对青年人才首次购买的产权份额比例适当降低，进一步降低青年人才首次购房压力，其他剩余部分原则上在不动产权证满两年后，可按市场指导价一次性购买，从而进一步完善“租购并举”的住房供应体系，有效解决青年人才住房问题。

　　[作者丰志勇为南京市社会科学院经济所研究员、江苏省扬子江创新型城市研究院专家；朱庐宁为南京市社会科学院经济所副研究员、m6米乐app官网下载江苏省扬子江创新型城市研究院专家。本文为南京市社会科学基金一般项目“租购并举住房制度背景下南京市青年人才租赁住房供给策略研究”（23YB05）阶段性成果。]