m6米乐app官网下载m6米乐app官网下载m6米乐app官网下载看到这个问题的很多回复都是复制和黏贴，那我从实务层面手打给大家一个具体的认知。

　　1. 拿地方式不同：（1）住宅地产：传统上以招拍挂为为主，厮杀惨烈，弱肉强食；辅之以股权并购、合作开发、小股操盘、司法拍卖等形式；在拿地上选择方式较为多样也更为灵活，但是对资金测算和回笼上有较高的要求。很多公司前期万众瞩目拿到地王，让很多小开发商“高山仰止，景行行止”，但是最后因为价格备案受限的因素发现被政府暗地阴了一下，高地价但是实际销售价格被严格限死，面粉比面包贵，导致无法如期开盘，如果投资协议中规定的时间内无法开工要面临巨额赔偿甚至收回土地的风险，所以很多以高流量著称的公司拿到土地后都选择了捂盘惜售，有的开发商因为错误判断形势而在堰塞湖上拿到地王，但资金紧绷无力开发，结果不甚唏嘘。（2）商业地产：形式上选择面也不少，但是传统上还是以勾地为主。万达、华润、新城、龙湖、中梁、宝龙、红星这些商业地产的前排梯队，都有规模庞大的投资拓展人员，我称之为“拿地小蜜蜂”。在全国范围内分区域进行拓展，在选取意向地块之后进行政府的意向谈判，然后由拓展的研究部门进行前期的立项工作，成熟地块且中层初审之后进行高层的可研工作，虽然住宅地产也会在流程上有相似之处，但是每步操作都形式类似而实质不同。拓展人员要积极维护政府关系并对竞争者高度关注，对于财务的要求商业地产更为苛刻。勾地环节占了80%，与政府谈妥之后会根据自己的实际情况进行挂牌条件的设置，花样繁多，不择手段，但基本都能锁定地块，导致很多竞争者不符合完整的挂牌条件，只有黯然退出。所以商业地产的拿地远没有住宅地产的拿地地王多、溢价多，就是因为勾地环节针对竞拍条件、参与成员、大致价格有了原则上的框定，挂牌和摘牌是前期努力的后期成果，形式大于实质。2. 投资逻辑不同：（1）住宅地产：很简单，大盘低地价分期慢慢开发，不断拉价，持续发展，利润导向；小盘短平快，唯快不破，回笼王道；（2）商业地产：

　　这是我们总裁亲自授课自己做的PPT（很汗颜，作为大boss，他竟然每次演讲都是自己做ppt），对商业地产整个开发逻辑都有清晰的导图。商业地产分为销售物业和自持物业，销售物业的使命就是最大限度资金回正并尽可能实现利润，其最核心的关注指标是利润率；自持物业的任务就是招商铺垫、精彩开业、运营提升、实现退出，其最核心的关注指标是投资回报率（那些说租金收入的，只能说很low），因为最后实现证券化的时候，这是基金公司最为关注的指标，是实现资产证券化的前提，也是最后实现商业地产闭环的临门一脚。3. 行业格局不同：（1）住宅地产：地产排行不需赘言，但是现在行业集中度增强，寡头制推进已是不争事实。为什么很多足球队投资方都是地产公司？为什么很多地产做慈善捐款最多的慈善家是开发商老板？当然不排除个人精神层面追求的问题，但是还是有关注政治生态的顶层战略把握。越是大型地产公司，对于政策、政局的把握越是精准到位。私以为某达、某园、某大、某科、某海等地产公司到高校讲形势政策更具实务和落地视野。地产黄金期已过，指的是加速度慢了，但是速度和规模还是国民支柱。有人说中国的房价有“泡沫”，对于资本的解释有很多种，但是对于行业的认知，我认为还是主要由中国特色的期房形式构成的。但是所谓的泡沫我认为没有严重的的程度，因为老百姓埋怨房价高，但是老百姓更惧怕房价跌，因为太高买不起老子干脆不买了，但是房价跌那是不可承受的灭顶之灾，两家三代人几十年心血侵蚀大半。这么多年，那些卖房子的置业顾问真的没有骗你，人为财死鸟为食亡，但是他对房价形势的说辞，那是来自一线的实务视野，和那些经济学砖家整日宏观经济层面指点江山是截然不同的。经济学家谈的是价值投资，置业顾问说得是短期投机，从长期来看价值理论是成熟的，但是地产的短期谁知道多短呢？所以几年的时间段，房价波浪形上涨是完全成立的。（2）商业地产：我想谈两个方面的问题，一是行业格局，二是现在大家争议颇多的互联网的冲击。一、行业格局。万达贡献的“现金流滚资产”地产模式是对房地产整个行业一个全新高度的洗礼，既符合商业地产内在逻辑，又能走出中国特色。其他商业地产公司的发展路径也各有取舍，既有全面复制万达的，如新城的吾悦广场；有国资背景选遍万达挑剩的优质地块快速扩张的，如中粮的大悦城，华润的万象城；有外资背景慢慢，引入独特视角的，如凯德的来福士广场；有港资背景，作为内地商业教父的，如K11、恒隆广场、太古汇；选择住宅地产与商业地产双轮驱动的，要么是战略有眼光，要么是背后有高人，因为住宅地产的特性在于打一枪换一炮，卖了赚到钱就辗转下地，除了空置房和案名是自己的，其余的都是客户的了，但是商业地产会随着投资回报率的提升有稳步的现金流回报，只要是一二线热点城市黄金地段，基本都是打造了一个印钞机，这时候才有心情谈情怀、谈创新、谈互联网+，因为卖了销售物业的钱刚好赚了一个大商业，只要前期买地的钱拿得出，都是一环扣一环的空手套白狼，步步为营但也步步惊心。二、互联网冲击。对于冲击，我的回答是肯定的，但是对于一种全新的挑战而言，有的看不到变化慢慢死掉，有的预言到了变化慢慢调整，有的踩对了形势把互联网作为了工具如虎添翼，也有的剑走偏锋避其锋芒不断创新。餐饮的比例调高、文创的占比提升等，应对互联网的挑战也不止这些。线上网店发展之所以如此迅速，是因为很大程度上监管层面没有顶层决策的认真干预，因为中国人不仅喜欢造假货，也喜欢买假货，中国人造假的水准其匠心精神有的甚至比目标仿品品质还要好。对于税费，迟早会纳入到后期发展的，因为政府不是傻子，会清楚的认识到其财税收入新的风口。对于品质的关注、对于生活的要求、对于享受的认知等，这些层面的要求会越来越多的反映到商业地产的设计、规划、招商和运营，对于黄金地段的地段增值，这也是住宅地产开发商销售完毕之后享受不到的后期福利。4. 市场客户不同：（1）住宅地产：刚需性的生存、改善性的生活，当然不排除也有投资客户。虽然顶层说“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是对于市场经济而言，这样的做法形式上、程序上、逻辑上是顺应趋势的。（2）商业地产：一言以蔽之，投资七成，自营三成。但是投资客也因为财力、智力、权力等不同反映的驱动因素不同。小户投资商铺想后期收租，受忽悠妄想一铺养三代；大户投资商铺且有很多思考，有的是自营，有的是洗钱，有的是融资。对于融资层面，有的确实高明，低价买铺，有的工程抵款的施工单位对于好的项目也喜欢抵款，因为低价进，等该区域和商圈因为繁华的购物中心的存在增值大幅提升下，在银行贷款往往会有巨额利益，当然需要雄厚的政商关系作为支撑。5. 营销思路不同：（1）住宅地产：价格、产品、地段、交通、学区等，都是说辞里的要点，但是依其比重而言，价格便是其他附加值的综合反映，此为现在地产行业对产品和样板段的打造越趋重视，从侧面也反映了在应对竞争、迎合客户、差异生存的趋势。（2）商业地产：中心论、价值论、增值论是核心思路和框架，一方面因为诸如公寓、商铺等商业地产的销售物业产品本质不同，另一方面，诸如有高层产品的城市综合体项目，其住宅的营销也突出生活便利、板块增值和未来前景等方向。黄金地段的住宅不可复制，但是因为大商业的存在实现板块增值，城中造城，引领准黄金地段的诞生，迎来下一波未来创富的空间。此外，商业地产要么是黄金地段，要么是有未来蓝图的准黄金地段，其政府轴线发展方向、区域发展、地铁交通等都是有政策红利的，所以相当于开发商事先已对这个城市和板块做了参谋，虽然有些说辞因为营销需要未免有夸大其词之嫌，但是卖点、要点和价值点，是大差不差的。因为这里有个隐形国情的前提，那就是在中国，除了不动产，真的没有更好的投资方式，这也是中国为什么有一批大规模的新生中产阶级阶层的原因，我想这里面也有政策的无形指导，实现了中国纺锤式阶层结构的演化发展。6. 其他不同：因为这个问题太大，所以还有包括定位、规划、设计、报批报建、施工组织、项目管理等方方面面的不同。还有一些方法论层面的说法，属于套路和模板类的打法，是经过经验验证提炼出来的内核，其他朋友的回答我也认真看过，原则上也是支持和认同的。

　　因时间原因，还有很多能够细化的方面没有来得及展开，先叨絮至此，欢迎交流。